Thomas GIRAUD
Notaire - ANNECY
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ACTUALITÉS
07/08/2025
Habitat dégradé, l'expérimentation du bail à réhabilitation
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Un décret paru au Journal officiel le 8 juillet dernier, vient préciser la mise en œuvre de cette expérimentation permettant aux propriétaires soumis à une obligation de travaux au titre de de la sécurité et la salubrité des immeubles, d’opter pour un bail à réhabilitation.
En concluant ce bail particulier, le propriétaire confie son logement dégradé à un opérateur social qui se chargera de le réhabiliter, de l’entretenir et de le louer à des ménages modestes à un loyer plafonné, pendant une durée déterminée. À l’issue du bail, le bien revient au propriétaire, rénové et valorisé, sans que ce dernier n’ait eu à supporter le coût des travaux.
Les préfets optant pour cette expérimentation d’une durée de 5 ans doivent répertorier les organismes se portant volontaire pour ces opérations, parmi ceux mentionnés à l’article L. 252-1 du code de la construction et de l’habitation. L’arrêté portant cette décision doit également indiquer les conditions à satisfaire par les propriétaires concernés.
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Le dispositif d’aide à la transition énergétique pour les rénovations globales, qui rouvrira fin septembre, sera restreint.
Si rien ne change pour les travaux isolés (parcours par geste) et en ce qui concerne les copropriétés, jusqu’à la fin 2025, le soutien financier aux rénovations globales sera limité à compter du 30 septembre et jusqu’à la fin de l’année. Ces restrictions ont été annoncées par la ministre chargée du logement, le 22 juillet dernier.
Il sera d’abord réservé aux ménages très modestes, voire modestes, l’ouverture à ceux disposant de revenus intermédiaires restera suspendue aux discussions du budget pour 2026.
L’aide sera ensuite accordée uniquement pour les logements les plus énergivores, classés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) et verra le plafond de travaux sur lequel est calculé le pourcentage de la subvention, abaissé de 70 000 à 30 000 € lorsque la rénovation permettra de grimper de deux classes au DPE (40 000 € pour celles qui réussissent à en gagner trois). Quant au bonus de subvention de 10 %, en principe alloué en cas de sortie de la catégorie des passoires énergétiques (note F ou G au DPE), il sera tout simplement supprimé.
Notez enfin qu’un quota de demandes a été fixé à 13 000 dossiers qui, lorsqu’il sera atteint entraînera la fermeture de la plateforme jusqu’à la fin de l’année.
24/07/2025
Exonération de la plus-value immobilière
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Éric Lombard, ministre de l’Économie, vient de préciser les conditions d’exonération de la plus-value immobilière lors la première cession d’un logement, servant à l’acquisition de sa résidence principale.
Ces précisions ont été apportées à l’occasion d’une question posée par Madame Angélique Ranc, députée de l’Aube, le 4 mars 2025. Celle-ci soulignait que si les textes (le Code général des impôts, le Bulletin officiel des finances publiques-impôts et un amendement au projet de loi de finances 2025) spécifiaient que l’exonération d’impôt sur la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, ne pouvait s’appliquer que si le réinvestissement dans l’acquisition ou la construction d’une résidence principale intervenait dans les 24 mois suivants, ils ne prévoyaient aucune condition relative à la durée de détention de cette résidence principale. Elle voulait donc savoir s’il existait un délai minimal à respecter pour bénéficier de l’exonération.
Dans sa réponse, publiée le 3 juin dernier, le ministre a d’abord rappelé que l’exonération était subordonnée à la condition que le cédant ne soit pas, au jour de la cession, directement ou par personne interposée (par exemple via une SCI), propriétaire de sa résidence principale et qu’il ne l’ait pas été non plus, au cours des quatre années précédentes, sans qu'il y ait de « condition tenant à la durée d’affectation » de la résidence principale acquise. Il a ensuite ajouté qu’en ce qui concernait cette condition de remploi, la résidence effective du propriétaire devait s’entendre du lieu où le contribuable vivait « habituellement pendant la majeure partie de l’année », ce qui sous entendait pendant une durée significative, appréciée au cas par cas par l’administration fiscale en fonction des circonstances de faits.
22/07/2025
Note de conjoncture immobilière des Notaires de France - Juillet 2025
Les missions du notaire
Guides pratiques
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Apostille et Légalisation - 18/07/2025
Qu'est-ce que la légalisation, qu'est-ce que l'apostille ?
La légalisation est la formalité par laquelle est attestée la véracité de la signature de l'auteur de l'acte, la qualité en laquelle le signataire de l'acte a agi et, le cas échéant, l'identité du sceau ou timbre dont cet acte est revêtu.
Sauf engagement international contraire, tout acte public français destiné à être produit à l'étranger doit être légalisé.
L’apostille et la légalisation permettent ainsi la circulation internationale des actes.
Location meublée et TVA - 17/07/2025
Selon une réponse ministérielle publiée début juin sur le site de l’Assemblée nationale, le loueur d’un logement meublé proposant des prestations annexes pendant une certaine période, peut bénéficier d’une exonération partielle de la TVA.
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Selon une réponse ministérielle publiée début juin sur le site de l’Assemblée nationale, le loueur d’un logement meublé proposant des prestations annexes pendant une certaine période, peut bénéficier d’une exonération partielle de la TVA.
En principe, la location meublée est exonérée de la TVA sauf si elle s’accompagne d’au moins trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes : accueil des clients, ménage, fourniture du petit déjeuner et du linge de maison.
Le 10 décembre 2024, M. Philippe Bonnecarrère, député du Tarn, a, entre autres, demandé au ministre chargé du budget et des comptes publics, s’il était toutefois possible de bénéficier d’une déduction partielle de la TVA, réglée sur le prix d'achat, lorsque les services annexes ont par la suite été proposés aux locataires. Il lui a été répondu par l’affirmative, le 3 juin dernier.
Attention, notez que si le prix d'achat a eu lieu hors TVA, il n'y a pas de déduction possible.
Transformation des bureaux en logements - 16/07/2025
La loi visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements a été publiée au Journal officiel, le 17 juin dernier.
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La loi visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements a été publiée au Journal officiel, le 17 juin dernier.
Le texte contient deux principales dispositions. Il permet de délimiter dans les Plans locaux d’urbanisme (PLU) des zones où seules des habitations à usage de résidence principale pourront être produites à l’issue de la transformation des bureaux en logements. Il autorise en outre, à réserver sur les PLU, des secteurs bénéficiant de permis de construire prévoyant plusieurs destinations successives du bâtiment.
L’application de la loi est dans l’attente d’un décret à venir.
Deux outils pour financer l'achat de son logement - 20/06/2025
Au mois de juin, le ministère chargé du Logement a lancé une campagne d’information nationale sur les nouveautés pour faciliter l’acquisition de sa résidence principale.
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Au mois de juin, le ministère chargé du Logement a lancé une campagne d’information nationale sur les nouveautés pour faciliter l’acquisition de sa résidence principale.
Il entend ainsi rappeler que la loi de finances pour 2025 a instauré deux importantes mesures, applicables au 1er avril 2025, pour aider les ménages à devenir propriétaire de leur logement.
D’abord une extension du prêt à taux zéro qui concerne, depuis cette date, tout le territoire ainsi que le financement des habitations individuelles.
Ensuite une exonération fiscale temporaire portant sur les dons familiaux de sommes d’argent destinées à l’acquisition d’un logement neuf ou à la rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire.
MaPrimeRénov' maintenue pour les monogestes - 20/06/2025
Cette exception à la suspension du dispositif pendant l’été a été annoncée lors d’une conférence de presse du cabinet de la ministre chargée du Logement, Valérie Létard, le lundi 16 juin.
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Cette exception à la suspension du dispositif pendant l’été a été annoncée lors d’une conférence de presse du cabinet de la ministre chargée du Logement, Valérie Létard, le lundi 16 juin.
Le gouvernement a décidé de laisser ouvert le guichet MaPrimeRénov’ pour les travaux isolés comme l’installation d’une pompe à chaleur ou la pause de fenêtres.
Au 31 décembre 2024, ces monogestes ont en moyenne bénéficié d’une aide de 4 000 euros.
Nouvelle déclaration pour les propriétaires bailleurs - 19/06/2025
Selon la Cour des comptes, en 2026, ces derniers devront renseigner les loyers qu’ils ont perçu sur le site des impôts, dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ».
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Selon la Cour des comptes, en 2026, ces derniers devront renseigner les loyers qu’ils ont perçu sur le site des impôts, dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ».
La déclaration de ces données, qui était jusqu’alors facultative, vise à réviser les valeurs locatives cadastrales qui servent à l’établissement des impôts locaux. Pour rappel, le montant de la taxe foncière est obtenu en multipliant cette valeur par les taux d'imposition votés par chaque collectivité territoriale (commune, intercommunalité).
Un rapport sur les conséquences de la révision des valeurs locatives pour les contribuables ainsi que pour les collectivités territoriales, devrait être remis au parlement au 1er septembre 2027. Les valeurs devraient être révisées pour le 1er janvier 2029 afin de mettre à jour les avis d’imposition, mentionnant la valeur locative, au 4ème trimestre 2029.
Suspension de MaPrimeRénov' - 12/06/2025
La ministre du Logement a annoncé que le dispositif aidant les particuliers à financer les rénovations énergétiques globales et les travaux d’isolation et de remplacement de chaudières, se terminerait cet été pour être repris à la fin du mois de septembre 2025.
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La ministre du Logement a annoncé que le dispositif aidant les particuliers à financer les rénovations énergétiques globales et les travaux d’isolation et de remplacement de chaudières, se terminerait cet été pour être repris à la fin du mois de septembre 2025.
Cette pause, justifiée par un encombrement des demandes et un excès de fraudes, concernerait uniquement les demandes émises après le 1er juillet. Celles déposées avant la fermeture des guichets devraient, au contraire, faire l’objet d’une instruction accélérée, a précisé le ministre du Logement.
Notez que les dossiers de rénovation des copropriétés ne sont pas concernés.
Concours des lycées agricoles 2025/2026 - 05/06/2025
Le Conseil supérieur du notariat invite, comme chaque année, tous les établissements d’enseignement agricole à participer au concours des lycées agricoles, en partenariat avec le ministère de l’Agriculture et de la Souveraineté alimentaire. Le thème retenu pour l'édition 2025/2026 :
Adoption de la loi visant à réduire et à encadrer les frais bancaires sur succession - 02/06/2025
Lors du décès de leurs clients, les banques effectuent diverses démarches, notamment le gel des comptes, des échanges avec le notaire désigné par la famille et le transfert des fonds aux héritiers.
Or, ces opérations sont souvent facturées différemment aux héritiers d’un réseau bancaire à l’autre.
Note de conjoncture immobilière - 24/04/2025
Les dernières tendances et évolutions des prix de l'immobilier - avril 2025
- la variation des indices de prix notaires-INSEE
- Les volumes de transactions en France (hors Mayotte)
- le crédit : données Banque de France à fin février 2025
Retrouvez les Notaires de France sur Go Entrepreneurs les 9 at 10 avril - 01/04/2025
Go Entrepreneurs est un événement qui réunit chaque année l’écosystème entrepreneurial.
Créateurs et dirigeants d’entreprise, les Notaires de France sont présents pour vous conseiller dans les moments clés de votre vie d’entrepreneur :
la création, le développement, la protection de votre patrimoine, la cession-transmission.
Les Notaires de France vous accompagnent pour concilier situation personnelle et professionnelle.
Les Notaires de France participent au Salon "S'expatrier, mode d'emploi" - 17/03/2025
Un projet d'expatriation ? Vous êtes déjà à l'étranger ?
Vous vous posez une montagne de question droit, santé, travail, retraite ?
Anticiper est indispensable !
Rendez-vous le mercredi 26 mars de 9h à 18h pour une journée dédiée à l'expatriation à la Cité internationale universitaire de Paris !
S’expatrier mode d’emploi est le seul salon qui réunit les acteurs incontournables de l’expatriation et de la mobilité internationale.
Les Notaires de France partenaires de l'International Congress for all mediations - 12/03/2025
ls sont présents à la 3ème édition de 2025 qui a lieu à Angers du 12 au 14 mars.
Une occasion importante d'affirmer le rôle central des notaires dans la médiation.
Les Notaires de France présents au Salon des Seniors du 12 au 15 mars - 11/03/2025
Ne manquez pas notre conférence "Succession / Héritage, avantager ou défavoriser un enfant ?", le vendredi 14 mars de 11h15 à 12h en salle Josephine Baker, par Me Stéphanie GAILLARD-SEROUGNE.
- Faire une donation, ou avantager un de ses enfants, est-ce possible ?
- Quelles sont les solutions ?
- Quels sont les pièges à éviter ?
- Le Salon des Seniors est l'occasion de faire le plein d’informations utiles pour votre avenir et anticiper la transmission de votre patrimoine
Retour sur le Salon International de l'Agriculture2025 - 10/03/2025
Le secteur agricole fait face à des défis parfois complexes
Installation des jeunes agriculteurs, transmission du patrimoine familial, adaptation aux évolutions réglementaires et environnementales. En tant que juristes de proximité, déployés sur tout le territoire, les Notaires de France jouent un rôle essentiel en apportant des conseils stratégiques et sécurisant les projets à long terme.
14/08/2025
Travaux d’isolation, une baisse de la consommation d’énergie moins importante que prévue
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Selon une étude de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, publiée le 7 juillet dernier, ces travaux effectués grâce à MaPrimeRenov’ et aux certificats d’économie d’énergie, ne permettent pas de dégager les réductions espérées.
En moyenne, les gestes d’isolation entraînent une diminution de la consommation d’énergie de 8,9 % pour les maisons chauffées au gaz et de 5,4 % pour les maisons chauffées à l’électricité. Ces proportions représentent 47 % de celles estimées pour le gaz et 36 % de celles prévues pour l’électricité.
L’étude s’est appuyée sur un échantillon d’environ 80.000 maisons individuelles occupées par leur propriétaire. Elle s’est concentrée sur les travaux d’isolation thermique des logements (murs, toiture et ouvertures), excluant les autres gestes d’amélioration énergétique, en particulier les rénovations globales et le changement de chauffage.
Pour les auteurs de l’étude, deux facteurs pourraient expliquer ce décalage entre la baisse théorique de la consommation estimée à la suite des travaux de celle effectivement dégagée après leur réalisation. Le premier tiendrait aux travaux effectués qui seraient finalement moins conséquents ou moins qualitatifs que ceux prévus. Le second serait relatif au comportement des ménages qui « à facture constante » auraient pu augmenter la température de leur chauffage.
Ces travaux permettent toutefois de dégager des points positifs puisqu’ils montrent une stabilité de la réduction de la consommation d’énergie dans le temps observé (pendant 16 à 18 trimestres après leur réalisation) ainsi qu’une diminution plus importante de la consommation lors des mois de chauffe, en automne et en hiver.
Par ailleurs, ils indiquent une efficacité plus grande des travaux d’isolation des murs et des combles que ceux portant sur les parois vitrées dans les maisons chauffées à l’électricité, « ce qui peut venir d’un manque de précision dans l’estimation, » reconnaissent les auteurs de l’étude, peu de ménages ayant réalisé ce dernier geste. En ce qui concerne le gaz, tous les gestes conduisent à une réduction significative de la consommation.
Protéger son conjoint ou son partenaire : les 7 solutions à connaître en 2025
Dans les moments difficiles comme le décès ou la perte d’autonomie, assurer la protection juridique et financière de son conjoint ou de son partenaire de vie devient essentiel. Que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage, il est crucial d’anticiper la transmission de votre patrimoine pour préserver l’autre d’épreuves administratives et successorales complexes. Voici les 7 leviers à envisager selon votre situation familiale, patrimoniale et fiscale.
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1. Le mariage : le statut le plus protecteur pour le conjoint survivant
Le mariage reste, en droit français, le cadre le plus protecteur pour le conjoint survivant. En l’absence de dispositions contraires, l’époux bénéficie :
D’un droit viager au logement, s’il occupait le domicile principal au moment du décès.
D’un statut d’héritier légal, qui lui permet de recueillir tout ou partie de la succession, selon la présence ou non d’enfants.
D’une exonération totale des droits de succession, un avantage fiscal significatif.
Il est possible d’aller plus loin grâce à l’insertion de clauses spécifiques dans un contrat de mariage, comme la clause de préciput ou l’attribution intégrale en communauté universelle.
2. Le régime matrimonial : une stratégie puissante à tout moment de la vie
Modifier son régime matrimonial permet d’adapter la répartition du patrimoine au fil du temps. En France, après deux ans de mariage, les époux peuvent opter pour un régime plus protecteur.
Par exemple :
Passer d’une séparation de biens à une communauté universelle permet d’unifier le patrimoine.
Ajouter une clause d’attribution intégrale assure au conjoint survivant la pleine propriété de tous les biens communs.
Cette démarche s’effectue devant notaire et peut être soumise à homologation par le juge en présence d’enfants mineurs.
3. Le PACS : une protection possible sous conditions
Le Pacte Civil de Solidarité (PACS) offre un cadre juridique au couple, mais ne confère pas automatiquement un statut d’héritier au partenaire survivant.
Pour protéger un partenaire pacsé, il est impératif de rédiger un testament au profit du partenaire.
Le partenaire de PACS bénéficie, comme le conjoint marié, d’une exonération totale des droits de succession, à condition d’être légataire désigné.
4. Le testament : exprimer ses volontés pour protéger son partenaire
Le testament est un acte essentiel pour organiser la transmission selon ses souhaits, en particulier, en l’absence de mariage et de PACS.
Grâce à un testament, il est possible de :
Léguer des biens précis à votre partenaire ou à d’autres proches.
Choisir un tuteur pour vos enfants mineurs.
Exprimer vos volontés funéraires.
Il existe plusieurs formes de testaments : olographe (rédigé à la main), authentique (devant notaire) ou mystique. Le testament authentique reste le plus sûr et le plus difficile à contester.
Le testament permet d’utiliser la quotité disponible pour avantager un partenaire sans déshériter les enfants.
5. La donation entre époux ou partenaires : anticiper pour mieux transmettre
La donation permet de transférer une partie de son patrimoine de son vivant, avec des effets immédiats ou différés. Pour les couples mariés, la donation entre époux (ou donation au dernier vivant) permet d’étendre les droits du conjoint survivant au maximum autorisé par la loi.
Selon la situation familiale, le conjoint pourra :
Obtenir l’usufruit de la totalité de la succession.
Ou recevoir jusqu’à la pleine propriété de trois quarts des biens.
La donation entre époux est révocable à tout moment et peut être ajustée selon les évolutions de la famille.
6. La SCI familiale : un levier utile pour organiser la détention et la transmission d’un bien immobilier
La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil juridique permettant à plusieurs personnes de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle offre de nombreux avantages pour protéger le conjoint ou partenaire, notamment en cas de décès.
Par exemple :
Le démembrement croisé des parts sociales permet à chaque conjoint de conserver l’usufruit des parts de l’autre.
Cela évite l’indivision, source de tensions entre héritiers.
Il convient de bien structurer la SCI avec l’aide d’un notaire, notamment si le bien est la résidence principale.
7. L’assurance vie : un incontournable de la transmission hors succession
L’assurance vie reste l’un des meilleurs outils de transmission de patrimoine hors cadre successoral. Elle permet de désigner librement un ou plusieurs bénéficiaires, qui recevront les fonds en dehors de l’héritage classique.
Les avantages fiscaux majeurs :
Jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire (pour les primes versées avant 70 ans).
Au-delà, taxation allégée jusqu’à 700 000 €.
En désignant votre conjoint ou partenaire, vous assurez une transmission rapide et sécurisée, sans passer par le partage successoral.
Protéger son conjoint ou son partenaire ne s’improvise pas. Chaque solution évoquée ici (testament, donation, assurance vie, changement de régime matrimonial…) doit être adaptée à votre histoire personnelle, votre patrimoine et votre projet de vie.
En tant que notaires, nous vous accompagnons dans ces choix, en veillant à la sécurité juridique, à l’équilibre familial et à l’optimisation fiscale.
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